BIENES RAÍCES: ¿Son realmente una buena inversión?
Bienes Raíces: Su rendimiento real y el valor de la disciplina.
¡Hola a todos!
Este post retoma un tema que publicamos hace meses en nuestro grupo de Facebook, y que generó bastante conversación:
¿Invertir en un bien inmueble (Bienes Raíces) es realmente una buena inversión o no lo es?
Aquí; y son opiniones personales, tenemos dos comentarios que hacer al respecto;
Como inversión, no es tan buena.
Lo que sí es muy bueno, por no decir EXTRAORDINARIAMENTE bueno, es la disciplina a la que TE OBLIGA, TE IMPONE.
Nuestro punto de vista:
Nuestros padres y/o abuelos, hace 20-30 años, invertían en BIENES INMUEBLES, por ejemplo, en un terreno o en la compra de su casa donde crecían sus hijos. Ese era su patrimonio y seguramente lo resguardaron durante muchos años. Posiblemente, con el paso del tiempo, se hicieron de una segunda casa o más tierras, pensando en el futuro.
Con el paso del tiempo, se llegó a la conclusión de que es una excelente inversión porque estos bienes inmuebles incrementaban o multiplicaban el valor de su propiedad al pasar de los años. Después, cuando nuestros padres o abuelos vendían la propiedad, hacían memoria de lo que les costó originalmente, y de ahí que se sacó la conclusión, o sacamos más bien la conclusión, de que es una excelente forma de inversión, sobre todo a LARGO PLAZO.
La Clave Oculta de las Inversiones: ¡DISCIPLINA!
Sí, es cierto, la palabra mágica que siempre escuchamos es "largo plazo". Y sí, es fundamental. Pero, sinceramente, creo que hay una palabra aún más importante en el mundo de las inversiones, una que deberíamos repetir sin parar: ¡DISCIPLINA, DISCIPLINA, DISCIPLINA! (Y sí, la repito tres veces a propósito).
Déjame ponerte un ejemplo para que lo veas más claro:
Imagina que hace 10 años compraste una casa en $1,000,000 y hoy la vendes por $2,000,000. ¡Su valor se duplicó! Cualquiera pensaría que es una inversión brillante, un 100% de rendimiento sobre tu inversión inicial. Pero, ¿sabes qué? Yo no la veo tan buena, de hecho, creo que es todo lo contrario. Si nos armamos una tabla en Excel para desglosar esta operación y sacamos la "valorización" o plusvalía anual (como le llamamos comúnmente), vas a ver lo siguiente:
El 7% y el Verdadero Valor del Ladrillo: ¡La Disciplina!
Si obtenemos la tasa de rendimiento que se logra año con año, contemplando un valor inicial de $1,000,000, un valor final de $2,000,000 y a un plazo de 10 años, tendremos que, en promedio, cada año incrementó su valor un 7%.
¡Sí, un 7% de rendimiento anual! Eso es lo que realmente lograste con esta inversión. ¿Es buena inversión o es mala inversión? Todo dependerá de la perspectiva que apliques.
Volviendo al tema principal de este post y como la temática de esta página es de “BUENAS INVERSIONES”, a mi manera de ver, NO ES TAN BUENA INVERSIÓN, de hecho, creo que es una mala inversión. Lo que tiene de extraordinario este instrumento de inversión (los bienes raíces) es la DISCIPLINA que te impondrá a lo largo de mucho tiempo.
¿A qué disciplina me refiero? Pues a la disciplina que te exige, por ejemplo, el pago de una hipoteca cada mes para poder hacerte de dicha propiedad. Es la disciplina que te impone tener que dar un pago mensual de manera religiosa. Cuando estás pagando la hipoteca de una propiedad, no te saltas un mes y lo retomas al siguiente, ¿verdad? Lo pagas de manera forzosa, es decir, llega tu cobro mensual e inmediatamente realizas el pago al banco o donde te hayan hecho el préstamo, ¡porque es una OBLIGACIÓN, no es opcional! La hipoteca te OBLIGA a que realices el pago, de lo contrario, tendrás una penalización o incluso podrías perder tu propiedad.
Es por lo anterior que digo que los bienes raíces te IMPONEN UNA DISCIPLINA. Te obligan a desarrollar esa DISCIPLINA. Eso es lo bueno de dicha inversión, y no me canso de repetirlo: ¡LA DISCIPLINA!
Por otro lado, en caso de que compres la propiedad al contado, y pudieras desembolsar $1,000,000 para la compra de dicha propiedad, la única manera que tienes de tomar algo de ese dinero es VENDIENDO LA PROPIEDAD, ¿Es correcto? En este ejemplo, si quieres ir de vacaciones, no puedes vender una habitación, para obtener $100,000 y poder irte al mundial de futbol en USA. Es todo o nada, vendes o no vendes. No puedes monetizar parte de su valor y el dinero que está invertido en la propiedad, se mantiene INTEGRO, porque es muy difícil disponer de ese dinero ( a menos que hagas alguna locura como hipotecarla). Eso también te IMPONE LA DISCIPLINA de mantener la propiedad. Volvemos a lo mismo, DISCIPLINA es la palabra mágica. Es todo o nada, tienes que mantener la propiedad a menos que quieras venderla y tener todo el dinero que te costó. Lo cual de por si no es cualquier cosa y es complicado el proceso, adicionalmente uno suele arraigarse a los bienes inmuebles, pero eso es otro tema.
Y aquí les va el principal argumento que tengo para decir que las bienes raíces no son una muy buena inversión.
¿Qué sucedería si por ejemplo, tenemos ese 1,000,000 de dinero en el banco y lo tomamos e invertimos en un portafolio bien balanceado, que te pueda dar un 12% de rendimiento sobre ese millón de pesos. Dejas ese dinero con un beneficio de 12% anual al cabo de 10 años, ¿Cuánto dinero tendrías? La respuesta es que tendrías $3,100,000 es decir, $1,100,000 mas, de lo que tendrías si lo hubieras invertido en la casa que compraste en el ejemplo anterior de este post.
Disciplina al Contado y el Argumento del Rendimiento
Por otro lado, si compras la propiedad al contado y puedes desembolsar $1,000,000 para esa compra, la única manera que tienes de tomar algo de ese dinero es... ¡VENDIENDO LA PROPIEDAD! ¿Verdad? En este ejemplo, si quisieras irte de vacaciones, no puedes vender una habitación para obtener $100,000 y financiar tu viaje. Es todo o nada: vendes o no vendes. No puedes monetizar solo una parte de su valor, y el dinero invertido en la propiedad se mantiene íntegro, porque es muy difícil disponer de ese capital (a menos que hagas alguna locura como hipotecarla). Esto también te IMPONE LA DISCIPLINA de mantener la propiedad. Volvemos a lo mismo: DISCIPLINA es la palabra mágica. Es todo o nada; tienes que mantener la propiedad a menos que quieras venderla y recuperar todo el dinero que te costó. Lo cual, de por sí, no es cualquier cosa y es un proceso complicado, además de que uno suele apegarse emocionalmente a los bienes inmuebles, pero eso es otro tema.
El Gran Argumento: ¿Y Si Inviertes en Otro Lado?
Y aquí les va el principal argumento que tengo para decir que los bienes raíces no son una muy buena inversión en comparación con otras opciones.
¿Qué sucedería si, por ejemplo, tenemos ese $1,000,000 de dinero en el banco y, en lugar de comprar una casa, lo tomamos e invertimos en un portafolio bien balanceado, que te pueda dar un 12% de rendimiento anual? Si dejas ese dinero con ese beneficio del 12% anual al cabo de 10 años, ¿cuánto dinero tendrías? La respuesta es que tendrías $3,150,000. Es decir, ¡$1,150,000 más de lo que tendrías si lo hubieras invertido en la casa del ejemplo anterior de este post!
El Verdadero Poder: Disciplina e Interés Compuesto
¿Te das cuenta de cómo, en realidad, no es tan buena inversión el primer ejemplo (el del 7% anual en bienes raíces)? Lo que la hace parecer buena es que te IMPONE DISCIPLINA, ya sea que pagues al contado o a través de una hipoteca, te obliga a mantener la propiedad o a ser regular con tus pagos hipotecarios.
Ahora, si tuvieras ese mismo $1,000,000 guardado en el banco y lo invirtieras en un portafolio balanceado que te ofrezca un 12% de rendimiento anual, al cabo de 10 años... ¡triplicarías tu inversión! Sí, tendrías $3,100,000.
Pero volvemos a lo mismo: para lograr esto, hay que tener la disciplina de NO TOCAR ESE DINERO. Simplemente inviértelo y deja que la magia del interés compuesto haga su trabajo. Si no sabes lo que es el interés compuesto, es básicamente la reinversión inmediata de los mismos intereses que vas generando. ¡Tu dinero trabajando para ti y multiplicándose!
Aquí los números;
El Enemigo Silencioso: La Inflación
Por último, hay un enemigo silencioso que no podemos ignorar: la inflación. Los números que te mostramos arriba no la toman en cuenta.
En México, por ejemplo, la inflación promedio es del 4% (según cifras oficiales). Con esto en mente, debes saber que cada año, tu dinero (sin importar dónde lo inviertas) vale un 4% menos que el año anterior. Es un factor crucial a considerar al evaluar cualquier inversión.
Conclusiones Clave de Este Post
Para cerrar este análisis y llevarte las ideas más importantes, aquí te presento las conclusiones principales sobre la inversión en bienes raíces y el verdadero secreto del éxito financiero:
Las bienes raíces, más que una buena inversión, fomentan (u obligan) a la disciplina en tus finanzas. Al tener tu dinero "atrapado" en un activo físico, no puedes disponer de él fácilmente. Esto te fuerza a mantenerlo invertido de manera indefinida, lo cual es una gran lección de constancia.
El rendimiento (o plusvalía) que generan los bienes inmuebles suele rondar entre el 5% y el 8% anual. Sí, salvo contadas y raras excepciones. Si te cuesta creerlo, te invito a hacer los números tú mismo. ¡Te sorprenderá!
Si no eres una persona muy disciplinada con el dinero, la inversión en bienes raíces puede ser una buena opción para ti. Precisamente por esa "obligación" que impone de mantener tu capital invertido. Sin embargo, si tu objetivo es alcanzar la libertad financiera, con poco dinero, difícilmente lo lograrás solo con inmuebles.
La inflación es un factor que no podemos pasar por alto. Cada año, este fenómeno se "lleva" el 4% de tu dinero; ese porcentaje simplemente desaparece de tu poder adquisitivo. Es un dato crucial que siempre debes considerar en tus cálculos de inversión.
Y el punto más importante, a mi manera de ver: Si logras desarrollar una disciplina religiosa en tu forma de invertir y lo haces en portafolios con un riesgo moderado (que puedan darte entre un 8% y un 15% de rendimiento anual), tienes asegurada tu LIBERTAD FINANCIERA.
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